Obveznik je u 2020. godini prijavo porez primenom prosečne cene i površine, a za 2021. godinu osnovica je fer vrednost. U Završnom računu za 2019. u Napomenama je navdeno da vode poslovne knjige po MSFI. Obveznik smatra da može da bira, pa je do ove godine prijavljivan porez gde je osnovica bila površina puta cena, a od 2021. godine bira da nepokretnost-zemljište prijavljuju po fer vrednosti (urađena procena koja važi na dan 31.12.2020. godine), ali se ne opredeljuju i za objekte te je njihova poreska osnovica proizvod površine i prosečne cene.  Da li obveznik može sve to da bira?

Odgovor:

Uvidom u Napomene uz finansijski izveštaj za 2019 godinu za pravno lice, utvrdili smo da oni primenjuju MSFI i da nekretnine nakon početnog priznavanja vrednuju po nabavnoj vrednosti (strana 17 Napomena), što znači da u 2019 nisu vrednovali nepokretnosti po fer vrednosti, zbog čega za 2020 godinu porez na imoivnu su morali da prijave po prosečnim cenama.

Redovan godišnji izveštaj za 2020 godinu još uvek nije objavljen na sajtu APR pa ne možemo tačno da utvrdimo da li ima osnova da se poreska osnovic prijavi po fer vrednosti.

Nekretnine, postrojenja i oprema u Bilansu stanja iskazuju se na pozicijama:

– Zemljište (AOP 0011)

– Građevinski objekti (AOP 0012)

– Postrijenja i oprema (AOP 0013)

– Investicione nekretnine (AOP 0014),

– Ostale nekretnine, postrojenja i oprema (AOP 0015)

– Nekretnine, postrojenja i oprema u pripremi (AOP 0016)

– Ulaganja na tuđim nekretninama, postrojenjima i opremi (AOP 0017)

– Avansi za nekretnine, postrojenja i opremu (AOP 0018).

Pravna lica koja primenjuju MSFI, nekretnine, postrojenja i opremu priznaju i vrednuju u skladu sa MRS 16, MRS 17, MRS 36, MRS 40 i drugim relevantnim MSFI.

Pravna lica koja primenjuju MSFI za MSP nekretnine, postrojenja i opremu vrednuju u skladu sa Odeljkom 16, Odeljkom 17, Odeljkom 20 i Odeljkom 27 i drugim relevantnim odredbama tog standard.

Računovodstveno obuhvatanje investicionih nekretnina uređuje MRS 40, odnosno Odeljak 16 MSFI za MSP.

Prema navedenim MRS (koji se odnosi na pravna lica koja primenjuju MSFI), nekretnine, postrojenja I oprema mogu se podeliti u tri osnovne grupe:

– Nekretnine, postrojenja i oprema  u čijem računovodstvenom obuhvatanju se primenjuje MRS 16

– Nekretnine, postrojenja i oprema uzeta u finansijski lizing čije računovodstveno obuhvatanje uređuje MRS 17

– Investicione nekretnine čije računovodstveno obuhvatanje uređuje MRS 40.

Za nekretnine, postrojenja i opremu – MRS 16 za odmeravanje nakon početnog priznavanja pruža dva modela: Model nabavne vrednosti  (cene koštanja) i model revalorizacije (fer vrednost) i svako pravno lice treba da odluči  koji od ova dva modela primenjuje i da to precizira svojim aktom kojim utvrđuje računovodstvene politike.

Za investicione nekretnine – MRS 40 za odmeravanje nakon početnog priznavanja pruža dva modela: Model nabavne vrednosti  (cene koštanja) i model revalorizacije (fer vrednost) i svako pravno lice treba da odluči  koji od ova dva modela primenjuje i da to precizira svojim aktom kojim utvrđuje računovodstvene politike.

Investicione nekretnine (zemljište ili zgrada (ili deo zgrade) ili zemljište i zgrada zajedno) su one nekretnine koje koje se drže radi ostvarivanja zarade od izdavanja nekretnina ili radi uvećanja vrednosti kapitala.

U svakom slučaju pravna lica koja primenjuju MSFI, prilikom vrednovanja sredstava iz grupe 02, nakon njihovog početnog priznavanja po nabavnoj vrednosti, mogu da biraju između dve računovodstvene politike:

1.model nabavne vrednosti

2.model revalorizacije (fer vrednost).

Prema modelu revalorizacije, nakon što se priznaju kao sredstvo, nekretnina čija se fer vrednost može pouzdano odmeriti, knjiži se po revalorizovanom iznosu, koji predstavlja njihovu fer vrednost na datum revalorizacije, umanjenu za naknadnu akumuliranu amortizaciju i naknadnne akumulirane gubitke zbog umanjenja vrednosti. lica koja su usvojila ovaj model, za potrebe iskazivanja nekretnina, vrše godišnji obračun amortizacije nekretnina i obavezno na dan bilansa sprovode test obezvređenja nekretnina radi procene i priznavanja eventualnog gubitka zbog umanjenja vrednosti nekretnina.

Za investicione nekretnine za koje se kod merenja nakon početnog priznavanja primenjuje model fer vrednosti ne vrši se obračun amortizacije, kao ni obračun obezvređenja sredstava.

Članom 7. Zakona o porezima na imovinu u stavu 1. propisano je da je osnovica poreza na imovinu za nepokretnosti obveznika koji vodi poslovne knjige i čiju vrednost u poslovnim knjigama iskazuje po metodu fer vrednosti u skladu sa međunarodnim računovodstvenim standardima (MRS), odnosno međunarodnim standardima finansijskog izveštavanja (MSFI) i usvojenim računovodstvenim politikama je fer vrednost iskazana na poslednji dan poslovne godine obveznika u tekućoj godini.

Stavom 2 istog člana zakona dalje je propisano da osnovicu poreza na imovinu poreskog obveznika koji nepokretnosti u svojim poslovnim knjigama ne iskazuje u skladu sa stavom 1. ovog člana čini:

1) za neizgrađeno zemljište – vrednost zemljišta;

1a) za objekat na ili pod zemljištem koje nije predmet oporezivanja, odnosno za koje je obveznik drugo lice – vrednost objekta;

2) za ostale nepokretnosti – vrednost objekata uvećana za vrednost pripadajućeg zemljišta koje je predmet oporezivanja, za koje je obveznik isto lice.

Prema tome, obvezniku nije ostavljena mogućnost izbora da li će poresku osnovicu prijaviti po fer vrednosti ili primenom prosečne cene, već prosečne cene može koristiti samo ako ne ispunjava uslove da poresku osnovicu prijavi po fer vrednosti. Pri tom, neophodno je u Napomenama uz finansijski izveštaj i na osnovu usvojenih računovodstvenih politika utvrditi kako je izvršeno vrednovanje nekretnina odnosno investicionih nekretnina po vrstama.