Odgovor:

U skladu sa Zakonom o računovodstvu, za sastavljanje godišnjeg izveštaja za 2019. godinu pravna lica i preduzetnici mogli su da primenjuju sledeće propise:

PROPISI KOJI SE PRIMENJUJU	OBVEZNICI PO VELIČINI	AKTA GODIŠNJEG FINANSIJSKOG IZVEŠTAJA (za objavljivanje)
MSFI	Velika pravna lica	* Bilans stanja                                                               * Bilans uspeha                                                                        * Izveštaj o ostalom rezultatu                          * Izveštaj o promenama na kapitalu                                                     * Izveštaj o tokovima gotovine                                                            * Napomene uz finansijski izveštaj
	Matična pravna lica (koja sastavljaju konsolidovane finansijske izveštaje)
	Javna društva i društva koja se pripremaju da postanu javna
	Srednja pravna lica koja se odluče za primenu MSFI
MSFI ZA MSP	Srednja pravna lica
	Mala pravna lica
	Mikro i druga pravna lica koja se opredele za primenu MSFI za MSP
Pravilnik o načinu priznavanja, vrednovanja, prezentacije i obelodanjivanja pozicija u pojedinačnik izveštajima mikro i drugih pravnih lica	Mikro pravna lica	* Bilans stanja                                                               *Bilans uspeha                                                                          * Napomene uz finansijski izveštaj (dostavljaju druga pravna lica koja nisu mikro)
	Druga pravna lica
	Preduzetnici

Prema članu 20. Zakona o računovodstvu („Sl. glasnik RS“, br. 62/13 i 30/18), koji se primenjuje za sastavljanje finansijskih izveštaja za 2019. godinu MSFI obavezno primenjuju:

• Velika pravna lica
• Pravna lica koja imaju obavezu sastavljanja konsolidovanih finansijskih izveštaja (matična pravna lica),
• Javna društva, odnosno društva koja se pripremaju da postanu javna u skladu sa zakonom kojim se uređuje tržište kapitala,  nezavisno od veličine.

MSFI mogu da primenjuju i srednja pravna lica, s tim što su dužna da ih primenjuju u kontinuitetu, osim ako postanu malo pravno lice.

Znači, srednje pravno lice je u svom završnom računu za 2019 godinu moglo da se opredeli da li će poslovne knjige da vodi po MSFI ili po MSFI za MSP.

To je navedeno na početku Napomena uz finansijski izveštaj.

U vašem slučaju, obvezniku u Napomenama stoji da primenjuje MSFI. Time je ispunjen prvi od dva neophodna uslova za priznavanje fer vrednosti kao poreske osnovice.

Sledeće što morate pogledati je kako je u Napomenama navedeno da se prema usvojenim računovodstvenim politikama vrši vrednovanje Nekretnina i (ako ima) Investicionih nekretnina. To je obično navedeno u delu 3 Napomena.

Nekretnine, postrojenja i oprema u Bilansu stanja iskazuju se na pozicijama:

• Zemljište (AOP 0011)
• Građevinski objekti (AOP 0012)
• Postrijenja i oprema (AOP 0013)
• Investicione nekretnine (AOP 0014),
• Ostale nekretnine, postrojenja i oprema (AOP 0015)
• Nekretnine, postrojenja i oprema u pripremi (AOP 0016)
• Ulaganja na tuđim nekretninama, postrojenjima i opremi (AOP 0017)
• Avansi za nekretnine, postrojenja i opremu (AOP 0018)

Pravna lica koja primenjuju MSFI, nekretnine, postrojenja i opremu priznaju i vrednuju u skladu sa MRS 16, MRS 17, MRS 36, MRS 40 i drugim relevantnim MSFI.

Pravna lica koja primenjuju MSFI za MSP nekretnine, postrojenja i opremu vrednuju u skladu sa Odeljkom 16, Odeljkom 17, Odeljkom 20 i Odeljkom 27 i drugim relevantnim odredbama tog standard.

Računovodstveno obuhvatanje investicionih nekretnina uređuje MRS 40, odnosno Odeljak 16 MSFI za MSP.

Prema navedenim MRS 8koji se odnosi na pravna lica koja primenjuju MSFI), nekretnine, postrojenja i oprema mogu se podeliti u tri osnovne grupe:

• Nekretnine, postrojenja i oprema  u čijem računovodstvenom obuhvatanju se primenjuje MRS 16
• Nekretnine, postrojenja i oprema uzeta u finansijski lizing čije računovodstveno obuhvatanje uređuje MRS 17
• Investicione nekretnine čije računovodstveno obuhvatanje uređuje MRS 40.

Za nekretnine, postrojenja i opremu – MRS 16 za odmeravanje nakon početnog priznavanja pruža dva modela: Model nabavne vrednosti  (cene koštanja) i model revalorizacije (fer vrednsost) i svako pravno lice treba da odluči  koji od ova dva modela primenjujei da to precizira svojim aktom kojim utvrđuje računovodstvene politike.

Za investicione nekretnine – MRS 40 za odmeravanje nakon početnog priznavanja pruža dva modela: Model nabavne vrednosti  (cene koštanja) i model revalorizacije (fer vrednost) i svako pravno lice treba da odluči  koji od ova dva modela primenjujei da to precizira svojim aktom kojim utvrđuje računovodstvene politike.

Investicione nekretnine (zemljište ili zgrada (ili deo zgrade) ili zemljište i zgrada zajedno) su one nekretnine koje koje se drže radi ostvarivanja zarade od izdavanja nekretnina ili radi uvećanja vrednosti kapitala.

Kod oporezivanja nepokretnosti fer vrednost se može prihvatiti kao poreska osnovica samo kod lica koja su prema računovodstvenim politikama usvojili model fer vrednosti za vrednovanje nekretnina i/ili investicionih nekretnina. Bitno je da budu obelodanjene odgovarajuće informacije o tome u Napomenama uz finansijske izveštaje.

Znači, ono što je bitno za kontrolu poreskih prijava za porez na imovinu obveznika koji vode poslovne knjige je da se na sajtu APR, na stranici finansijski izveštaji, prvo proveri da li finansijski  izveštaj poreskog obveznika za određenu godinu sadrži Napomene uz finansijski izveštaj, jer je to prvi preduslov da to pravno lice, eventualno može prijaviti fer vrednost nepokretnosti kao poresku osnovicu. Dalji uslov je da je u Napomenama navedeno da to lice vodi knjige po MRS i da primenjuje pune MSFI (obično se navodi na početku Napomena). I na kraju, u Napomenama – u računovodstvenim politikama, mora da jasno i nedvosmisleno bude navedeno  kako se vrednuju nekretnine, kao i investicione nekretnine (ako ih obveznik ima u svojim evidencijama), odnosno da li se prilikom vrednovanja nakon početnog priznavanja nekretnine vrednuju po nabavnoj vrednosti (po troškovnom modelu) ili fer  vrednosti (po modelu revalorizacije).

Napominjemo da su novim Zakonom o računovodstvu („Sl. glasnik RS“, br. 73/19) koji je stupio na snagu 1. januara 2020. godine, što znači da se primenjuje za sastavljanje finansijskih izveštaja za 2020. godinu uvedene nove odredbe kojima se uređuje primena MSFI, odnosno MSFI za MSP.

Članom 24. ovog zakona kojim je uređena primena MSFI i  propisano je Za priznavanje, vrednovanje, prezentaciju i obelodanjivanje pozicija u finansijskim izveštajima velika pravna lica, pravna lica koja imaju obavezu sastavljanja konsolidovanih finansijskih izveštaja (matična pravna lica), javna društva, odnosno društva koja se pripremaju da postanu javna, u skladu sa zakonom kojim se uređuje tržište kapitala, nezavisno od veličine, primenjuju MSFI.

Primena MSFI za MSP uređena je članom 25. ovog zakona koji propisuje da za priznavanje, vrednovanje, prezentaciju i obelodanjivanje pozicija u finansijskim izveštajima, mala i srednja pravna lica primenjuju MSFI za MSP. Izuzetno od navedenog, mala i srednja pravna lica mogu da odluče da za priznavanje, vrednovanje, prezentaciju i obelodanjivanje pozicija u finansijskim izveštajima primenjuju MSFI. U tom slučaju mala i srednja pravna lica dužna su da primenjuju MSFI u kontinuitetu, odnosno najmanje pet godina od početka primene MSFI, osim u slučajevima otvaranja postupka stečaja ili likvidacije.

Član 26. istog zakona odnosi se na mikro i druga pravna lica i propisuje da za priznavanje, vrednovanje, prezentaciju i obelodanjivanje pozicija u finansijskim izveštajima, mikro pravna lica i druga pravna lica iz člana 2. tačka 2) ovog zakona, nezavisno od veličine, primenjuju podzakonski akt koji donosi ministar nadležan za poslove finansija, a koji se zasniva na opštim računovodstvenim načelima. Izuzetno od navedenog, mikro pravna lica i druga pravna lica iz člana 2. tačka 2) ovog zakona, nezavisno od veličine, mogu da odluče da za priznavanje, vrednovanje, prezentaciju i obelodanjivanje pozicija u finansijskim izveštajima primenjuju MSFI ili MSFI za MSP. U tom slučaju, mikro pravna lica i druga pravna lica iz člana 2. tačka 2) ovog zakona, nezavisno od veličine, dužna su da primenjuju MSFI, odnosno MSFI za MSP u kontinuitetu, odnosno najmanje pet godina od početka primene MSFI, odnosno MSFI za MSP, osim u slučajevima otvaranja postupka stečaja ili likvidacije.

Na osnovu navedenog, znači da se sva pravna lica, bez obzira na razvrstavanje, od 1. januara 2020. godine mogu opredeliti za primenu MSFI pod uslovima propisanim zakonom. Primenom MSFI i vrednovanjem nekretnina, odnosno investicionih nekretnina po fer vrednosti od 2021. godine poreska osnovica moiže biti fer vrednost svim ovim poreskim obveznicima uz ispunjenje propisanih uslova.